Kira sözlesmesi:

Menkul veya gayrimenkul bir malın ,bir bedel karsılıgında ,gecıcı bır sure ıcın kullanılmasını bir baskasına terketmeye Kira(icar) bu konuda yapılan sozlesmeye de kıra sozlesmesi denir.

Unsurları:

1) Kiralanan:Kira sozlesmesıne var olabilmesi icin ortada kira konusu bir malın bulunması gerekirAdi kira sozlesmesinin konusunu teskıl eden şeyler genellıkle maddi esyalardır.

2) Kira Bedeli:Kıra sozlesmesının konusunu teskıl eden kıralananın kullanılması karsılıgında odenen bedel.Borclar Kanunu nun cizdigi sınırlar cercevesınde (BK md 19-20)serbestce taraflarca kararlastırılabılır.

3) Tarafların Anlasması:Kira bedelı karsılıgında kıralananın kullanılmasının bırakılması konusunda sozlesmenın taraflarının karsılıklı anlasması.

Kira sozlesmesı yapılerken cogunlukla malıye bakanlıgının kıra kontratosu kullanılır.

Kira sozlesmesı yapmak icin malın malıkı olmak gerekmez.Malın malıkı olmayan bir kısı de kıra sozlesmesı yapabılır.Ancak kıra sozlesmesınden dogan yukumlulukleri yerıne getırmez ya da getiremez ise Bk 96 vd. uyarınca sözlesmenın karsı tarafına borca aykırılıktan sorumlu olur.

Kira sözlesmesı sahsi bir haktır.Sozlesmenın tarafları dısında 3.kişilere karsı ılerı surulebılmesı mumkun degıldır.Ancak tapuya serh verılmesı suretıyle serhin esyaya baglı borc etkısı ve munzam etkısınden yararlanabılırler.Yanı yenı malıke ve diğer 3 kısılere karsı ılerı surebılme ımkanları dogar.Ancak belırtmek gerekır kı serh hakkın nıtelıgınde bir degısıklık meydana getırmez yanı sahsı bir hak olan kıra hakkını aynı bi hak halıne getırmez.

Kira sözleşmesi karsılıklı borç doguran bir sözleşmedir.

Kiralayanın Borcları :

1) Kiralayanın kiralananı şözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli durumda teslim borcu

2) Kiralayanın kiralananı şözleşme süresince sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli halde bulundurma borcu

3) Kiralayanın ayıba karsı tekeffül borcu:Bu sorumlulugun gerceklesmesi icin

a-) Kiralananda ayıp olarak nitelendirilebilecek eksiklik ya da bozuklukların bulunması

b-) Kiralananın ayıp nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli olmaması

c-) Kiralanandaki ayıbın gizli olmaması

d-) Kiralayanın tekeffül borcunun sözleşme ile sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olması

e-) Kiracının kiralananı muayene ve ayıpları kiralayana ihbar etmesi

Eger bu sartlar gerceklesirse kıralayan ayıba karsı tekeffül sebebiyle sorumlu olur.Kıracı bu hukumlere gore ayıbın giderilmesini talep hakkı ,kiracının ayıbı bizzat giderme hakkı,kira bedelinin indirilmesini talep hakkı,tazminat hakkı son olarak da sozlesmeden donme ya da fesih haklarına sahıp olur.

4) Kiralayanın zapta karsı tekeffül borcu

5) Kiralayanın kiralananın vergi ve giderlerini ödeme borcu

Kiracının Borçları:

1) Kiralananı kullanırken tam bir özen göstermekle yukumludur.Ayrıca apartman kırasında diger apartman sakınlerıne karsı uzerıne dusen odevlerı yerıne getırmelıdır.

2) Kira bedelını sozlesmede belırtılen surede ve yerde usulune uygun olarak odemelıdir.

3) Kiralananda ,yapılması kıralayana dusen tamirat gereklılıgı dogar veyahut üçüncü kişi kiralanan uzerınde bir hak ileri sürerse,kiralayana durumu hemen bildirmekle yukumludur.

4) Kira sozlesmesının sonunda ,kiralananı teslım aldıgı gibi teslim etmekle yukumludur.

5) Kiracının kiralananın kullanılmasının gerektirdiği olağan giderleri yapma borcu

Kiralayanın Hapis Hakkı:

Kiralayan,vadesi gelmiş kira paralarını alabilmek icin,kiracının taşınır mallarını veya kıymetli evrakını elınde tutup,alacagını verılınceye kadar vermemek veya bunları sattırarak bedelınden alacagını alma hak ve yetkısıne sahıptir.Buna hapis hakkı denir.

Gecmıs 1 yıl ve işlemekte olan 6 aylık kıra bedelı ıcın hapis hakkı soz konusudur.

Hapis hakının bulundugu esyalar gizlice veya cebirle götürülmüş ise,götürülmelerinden itibaren 10 gün içerisinde icra dairesinin emri ile ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir.İyiniyet sahibi 3.şahısların hakları saklıdır.(İİK md.271)

Kira Sözlesmesini Sona Erdiren Haller :

1) Kiracının Temerrüdü:

Kiracı,

Kira sözleşmesinin bitimden once muaccel olmus kira paralarını ödemezse,kiralayan 6 ay veya daha uzun surelı kiralarda 30 gunluk ve daha kısa süreli kiralarda 6 gunluk bir süre tayin ederek,kiracıya birikmiş kira paralarını bu sürede odemeyınce sürenin bitiminde sozlesmeyi feshedecegını ihtar edebılır.Bu süre,ihtarın kiracıya bildimini takip eden günden itibaren işlemeye başlar.

2) Feshin İhbarı:Kira için ne acıkca ne de zımni bir sure tayın edilmemişse;gerek kıracı gerek kıralayan ihbar suretıyle sözlesmeyı bozabılır.Sözlesmede aksı kararlastırılmamıssa ,taraflardan herbiri bk md 262 de belırtılen kurallar uyarınca feshı ıhbar edebilir.

3) Sözlesmeye Aykırı Davranıs: Taraflardan herhangi biri sozlesmede tayın ettıklerı hususlara riayet etmezler ise diger taraf sozlesmeyı feshedebılır.

4) Mühim Sebepler:Belirli bir sure icin yapılan gayrımenkul kırasında,sozlesmenın yerıne getirilmesini cekılme duruma sokan sebepler dogarsa,tam bir tazmınat vermek ve kanını sürelere uymak sartıyla ;kira sozlesmesının bitiminden once feshi ihbar edebilir.

5) Kiracının Ölümü:Kiracı olurse gerek mırascıları gerek kıralayan bir tıl daha uzun surelı kıralarda kanunı sürelerde uyulmak sartıyle ,tazmınat vermeksızın sozlesmenın en yakın zaman icin feshını bildirebilirler.

Kira Tesbiti Davası:

Rayiç: Yargıtay kararları ıle belırlenmıs uygulamaya gore ,belli bir çevrede muntazam ve devamlı surelerde yapılmıs kıra sozlesmelerınde kıralayanlar ve kıracılar tarafından Kabul edılmıs ,istikrar kazanmıs kira paralarının ulastıgı belli değere denir.

Şartları:

1) Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözlesmesı

2) Gayrımenkulun 6570 sayılı Kanun kapsamında giren yerlerden olması,

3) Davacının dava acmakta hukuki yararı olması ,

Gereklidir.

Tesbit davası ıcın onceden ihtarname cekmek sart degıldır.Ancak ihtarname cekılmezse dava dılekcesının kıracıya teblıgıni takıp eden kıra donemınden baslamak uzere tesbit edılen kıra bedelı gecerlı olur.Teblig tarihi ile yenı kira donemı arasında en az 15 gun bulunmalıdır.Aksı takdırde bir sonrakı kıra donemı ıcın gecerlı olacak sekılde yururluge girer.

Kira tesbiti davası her zaman gerek kıracı gerekse kıralayan tarafından acılabılır.Onemlı olan hukuki yararın bulunmasıdır.

Kira parasının eksıltılmesi icin de dava acılabılır.

6570 Sayılı Kanuna Göre Tahliye Sebepleri:

Tahlıye Taahhudleri:

Gecerlı bır tahlıye tahhudu olabılmesı ıcın aranan şartlar:

-Yazılı bir tahlıye taahhudunun bulunması

-Bizzat kıracı tarafından verılmesi

-ilk kira donemınden sonra verılmesi

-Kiracının kıralananın ıcındeyken verdıgı tahlıye taahhudu gecerlıdır.

Kiracının,Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İki İhtara Dayanan Tahliye Davası:

Sartları:

-haklı ıkı ıhtar aynı kıra yılı ıcınde olmalıdır.

-ihtarın yazılı olması sarttır.

-İhtarnamenın haklı olabılmesi icin odenmeyen kıranın hangı aylara ait oldugunu acıkca belırtılmesı gerekır.

-Davanın Kira sozlesmesının sona ermesını takıp eden 1 ay ıcınde açılması gerekır.

-İhtarlarda istenen kira bedelının muaccelıyet kazanmıs olması sarttır.

Acılan davada ihtarnamelerın haklı sebeple kesıde edılıp edılmedıgı arastırılır.Neticede mevcut olan kanaate gore hareket edılmesı gerekır.

Gayrimenkulu İktisab Eden Şahsın Mesken Sebebıyle veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası:

Gayrımenkulu,medenı kanun hukumlerıne gıre ıktısab eden kımse;kendısı veya esı ya da cocukları ıcın tamamen veya kısmen mesken olarak veya yıne kendısı veya esı ya da cocukları ıcın bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyle isyerı olarak kullanma ihtiyacında ise,iktisab tarıhınden itibaren 1 ay ıcınde kıracıyı durumdan haberdar etmek ve iktisab tarıhınden itibaren 6 ay gectıkten sonra tahlıye davası acabılır.

6 aylık sure dolmadan acılan dava reddedılır.

Kiracının veya Esinin Aynı Şehir veya Belediye Sınırları İçinde Oturabılecegi Meskeninin Bulunması Halınde Tahliye Davası:

1) Kiracı veya birlikte yasadıgı esının aynı sehır veya beledıye sınırları ıcınde meskeni olmalıdır.

2) Bu mesken ,kullanmaya elverıslı olmalıdır.Burada aranan husus;meskenın kıracının sosyal ve aile durumuna gore oturabılecegı bır yer olması ve aynı zamanda kendısının veya esının saglık durumunun adı gecen meskende oturmaya elverıslı olmasıdır.

3) Adı gecen mesken kiracının veya esının uzerıne Tapu da kayıtlı olmalıdır.

4) Tahlıye davası acan ,kıracısına karsı 6570 sayılı kanun un 7.maddesı’nin son fıkrasına dayanarak tahlıye isteginde bulunmayacagını taahhüt etmıs olmamalıdır.

Kiralayanın kiralananı yeniden inşa ya da esaslı onarım ihtiyacı sebebiyle tahliye davası :

1) Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya imar maksadıyle esaslı suretle tamir olunması

2) Yapılacak çalışma esnasında tasınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın mümkün bulunmadığının fennen anlasılması

3) Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını kira sözlesmesının sona erdıgı tarıhten itibaren 1 ay içinde açılmış olması gerekir.

Menkul taşınır (menkul) veya (taşınmaz (gayrimenkul) bir malın, bir bedel karşılığında , geçici bir süre için kullanılmasını bir başkasına terketmeye Kira (icar) bu konudaki anlaşmaya da Kira Sözleşmesi denir .

Kiraya verilen bir maldan , bir bedel karşılığı yararlanan kimseye kiracı (mustecir); bu yararlanmaya razı olan kimseye kiralayan, kira sözleşmesine konu olan mala da kiralanan (mecur) denir.

Gelir getirmeyen taşınır veya taşınmazların kiralanmasına Adi Kira; gelir getiren malların veya gelir sağlayan hakların kiralanmasına Hasılat Kirası denir.

Kira Sözleşmesi, “Yazılı” veya “Sözlü” olarak yapılır. Ancak, Sözleşmenin mevcudiyetini ispat etme kolaylığından ötürü yazılı yapılması daha iyidir.

* Kiralayanın mal sahibi olması şart mıdır?

- Degildir. Kiralananın sahibi olmayan kişi – ergin ve mümeyyiz olmak (iyiyi kötüden ayırt etmek) şartıyla – malik olmadığı taşınmazı kiralayabilir.

* Kimler kira sözleşmesinde taraf olamaz ?

- 18 yaşını doldurmayanlar, (ergin kılınma veya evlenme ile ergin olanlar hariç),

- İyi ile kötüyü birbirinden ayırt edemeyenler,

- Kısıtlılar (mahcurlar).


Şekle Bağlı Kira Sözleşmeleri

Artırma , Eksiltme ve İhale Kanunu’na göre yapılan sözleşmeler ile Vakıf malları için yapılan sözleşmelerin yazılı ve Noter’den tasdikli olması şarttır.

Yazılı Kira Sözleşmesi Nasıl Düzenlenir ?

- Çoğunlukla Maliye Bakanlığı’nın bastırdığı ” Kira Kontratosu” nun boş bırakılan yerleri doldurulmak suretiyle düzenlenir.

Basılı Kira Kontratosu’nun 1′inci sayfasındaki boşlukları doldururken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

* Kira bedeli hem rakamla, hem de yazıyla yazılır.

* Kira bedelinin her ayın kaçında ve nasıl ödeneceği yazılır.

* Kiralananın durumu yazılır.

* Kiralananın hangi maksatla kullanılacağı yazılır.

* Kiralananla birlikte teslim edilen demirbaş eşyalar yazılır.

Bir örnek vermek gerekirse , “Hususi Şartlar” bölümü de şöyle yazılır :

1- Kira bedeli her ayın en geç 3′üncü günü akşamına kadar kiralayana ödenecektir.

2- Elektrik, su, kapıcı, yakıt parası ve apartmanın sair ortak giderleri kiracı tarafından ayrıca ödenecektir.

3- Kiracı, kiralayanın yazılı izni olmadan, mecurun bir bölümünü veya tamamını başkasına kiralayamaz, devir yahut ciro edemez.

4- Kiracı, aile fertlerinden başkalarını, misafirlik hariç, yanına alamaz, sürekli olarak barındıramaz.

5- Kiracı, mecurda hayvan besleyemez. Komşularını rahatsız edebilecek davranışlarda bulunamaz.

6- Kiracı, kiralayanın yazılı izni olmadıkça, mecurun yapısında, iç bölmelerinde değişiklik yapamaz.

7- Kiracı, mecurda sebep olduğu her türlü zararı ihbara hacet kalmaksızın giderir.

8- Kiracı, mecuru sanki kendi mülküymüş gibi kullanmak ve gerektiğinde küçük tamiratları yapmak zorundadır.

9- Kiracı, Apartman Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına uymak zorundadır.

10- Kiracı, kira bedelini, her yıl Mahkemelerin benimsediği oranda artırmayı peşinen kabul etmiştir.

Mezkur daire iki tarafın rızasıyle ve yukarıda yazılı şartlarla kiralanmış olduğuna dair bu kontrat iki nüsha olarak tanzim ve teati edilmiştir.

Kefil Kiracı Kiraya Veren

Ad-Soyad İmza Ad-Soyad İmza Ad-Soyad İmza

* Kiralayan ve kiracı için, bütün kira bedeli üzerinden ve varsa kefil için gerekli olan Damga Pulu yapıştırılır. Pullar, üzerine tarih yazılıp, imza edilmek suretiyle iptal olunur.

Kira Sözleşmesi Tapu’ya şerh edilebilir mi ?

- Edilebilir: Bunun için , taraflardan herhangi birinin, imzaları Noterlikçe tasdik edilmiş Kira Sözleşmesinin bir örneğini Tapu İdaresi’ne verip, tescil ettirmesi gerekir.

Tapu’ya şerhin faydası var mıdır ?

- Vardır : Kiralanan gayrimenkul, kira süresi içinde üçüncü kişiye satılacak olursa; yeni malik 6570 sayılı Kanun’un 7′inci maddesinin (d) bendindeki haklardan faydalanamaz.

Yani, yeni malik, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar tebliğ ettirerek, 6 ayın bitiminde “Tahliye Davası” açamaz. Bu davayı açabilmesi için , eski malikle kiracının yaptığı sözleşmenin sona ermesini beklemesi gerekir.

Kira Sözleşmesi süresiz olabilir mi ?

- Olabilir.

Paydaşlar, kendi paylarını kiralayabilirler mi ?

- Kendi paylarını kiralayamadıkları gibi , taşınmazın tamamını da tek başlarına kiralayamazlar.

Elbirliği mülkiyeti halinde malik oldukları taşınmazı, ya oybirliği ile veya tayin ettikleri temsilci paydaş vasıtası ile kiralayabilirler.

Paylı mülkiyet halinde ise , pay ve şahıs çoğunluğunun alacağı karara kiralayabilirler.

Kira Sözleşmesinde Kefil’in sorumluluğu nedir ?

- Adi kefil ise ; kiralayan, kira parasını önce kiracıdan ister , kiracıdan tahsil edemez ise kefile başvurma hakkı vardır .

Müteselsil kefil ise ; kiralayan , kira parası için kiracıya başvurmak zorunda değildir. Direk olarak kefilden de talep edebilir.

Kefilin sorumluluğu kira sözleşmesinin süresi ile sınırlıdır.

Kira sözleşmesi 6570 sayılı Kanun’un 11′inci maddesi uyarınca yenilenmiş ise kefil bu sözleşmenin uzaması ile sorumlu olmaz.

6570 sayılı Kanun kapsamında kiralama işleminde “Cezai Şart” uygulanır mı ?

- Bu kapsamda kiralama söz konusu olur ise , kiracı aleyhinde Cezai Şart uygulanmaz veya aleyhine Cezai Şart hükmü konulamaz. Sadece , kiralayan aleyhinde Cezai Şart uygulanabilir.

Kira Parasının ödeme yeri neresidir ?

- Kira Sözleşmesinde aksine bir hüküm yok ise , kira parası alacaklıya götürülüp ödenecek borçlardandır . Fakat , ödeme için kiralayanın adresine gitmek şart değildir , posta havalesi yolu ile ikametgahta ödemeli veya banka hesap numarasına ödemeli olarak yapılabilir.

Kira Parasının ödendiğini ispat yolu nedir ?

- Kira parasının ödendiği belge ile makbuz yahut senet ile ispat edilebilir.

Kiralayan , kira parasını almak istemez ise yapılacak işlem nedir ?

- Kiralayan , elden verilmek istenen veya posta havalesi ile gönderilen ödemeyi almak istemez ise kiralayanın adresine ikametgahında ödemeli şekilde gönderilir . Bu sefer de almaz ise, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak durum izah edilip , kira parasının ödeneceği yer konusunda karar talep edilir. Mahkemenin verdiği karar uyarınca işlem yapılır.